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Fin de la Trêve Hivernale
Ce sont 140 000 personnes qui redeviennent expulsables à partir du 1er avril. Cette trêve hivernale instaurée en 1956 interdit l’exécution des décisions d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars à minuit, et de procéder à des coupures d’électricité et de gaz.
Cependant, si les locataires ne sont pas "mis à la rue" durant la trêve, les procédures judiciaires se poursuivent au cours de ces cinq mois. Car l'expulsion avec l'intervention de la force publique n'est que la dernière étape d'une procédure judiciaire qui s'étale sur plusieurs mois.
Quelles sont les étapes d'une procédure d'expulsion?
En l'absence de solution à l'amiable entre le locataire et le bailleur, le propriétaire peut demander à un commissaire de justice d'adresser à l'occupant un commandement de payer. Le locataire bénéficie d'un délai de six semaines pour régulariser sa situation. Si le locataire n'est pas en mesure de rembourser ses échéances, le bailleur peut l'assigner en justice. A l'issue de l'audience, le juge décide d'accorder un délai de paiement sans résiliation du bail ou ordonne l'expulsion de l'occupant.
La procédure d'expulsion se matérialise par un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois. Les locataires les plus précaires peuvent, selon leur situation et celle du bailleur, bénéficier d'un délai de grâce. Passé ce délai, le commissaire de justice se présente au domicile pour que le locataire quitte les lieux. Si l'occupant refuse toujours de s'exécuter, le préfet peut engager les forces de l'ordre.
La loi du 27 Juillet 2023 "visant à protéger les logements contre l'occupation illicite", a durci les sanctions envers les squatteurs, mais a aussi introduit dans les contrats de location une clause de résiliation automatique en cas de loyers impayés. Elle a aussi créé une nouvelle infraction, punie de 7500 euros d'amende, pour des locataires du parc immobilier privé restés dans leur logement après un jugement d'expulsion pour loyers impayés... sauf lors de la trêve hivernale.
Le dernier volet de cette loi vise à renforcer la prévention des expulsions locatives en précisant les missions des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui sont départementales, notamment pour faciliter la reprise de paiement de loyers, en faisant le lien entre les collectivités locales, la banque de France ou la caisse d'allocations familiales.
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La trêve Hivernale 2024
Période du 1er Novembre 2023 au 31 Mars 2024.
Durant la période de la trêve hivernale, l'expulsion d'un locataire est suspendue.
Le principe a été mis en place afin de protéger les occupants face au froid de l'hiver. Bien souvent, les personnes sous le coup d'une procédure d'expulsion résulte de loyers sucessifs impayés.
Le propriétaire bailleur ne pourra donc pas récupérer son bien par le concours de la force publique, sauf décision de justice contraire.
Malgré tout, certaines personnes ne sont pas protégées par la trêve hivernale:
°Les personnes benéficiant d'un relogement correspondant à leurs besoins familiaux.
°Les squatteurs d'un domicile en résidance principale ou secondaire, d'un garage ou d'un terrain.
°L'époux dont l'expulsion du domicile conjugal a été ordonnée, ou lors d'une situation de violence et cas extrême familial.
°La personne occupant un logement étudiant alors qu'elle n'en a plus le statut.
Pour autant, la trêve hivernale n'interdit pas un propriétaire bailleur d'entamer une procédure d'expulsion à l'encontre de son locataire.
NB: Pour cette trêve hivernale 2024, l'interdiction des coupures d'élétricité et de gaz en cas de factures impayées a été reconduite.
Nouvelle déclaration obligatoire pour tous les biens immobiliers avant le 1er Juillet 2023
Cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d'habitation:
- propriétaire indivis,
- usufruitiers,
- SCI.
Cette nouvelle obligation vise à déterminer précisément les propriétaires encore redevable de la taxe d'habitation ( résidence secondaire, logement locatif ) ou de la taxe sur les logements vacants.
Tous les propriétaires doivent pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent et, s'ils ne les occupent pas eux-mêmes, déclarer l'identité des occupants et la période d'occupation à compter du 1er Janvier 2023.
l'indication du loyer mensuel est facultative. Cette déclaration est à réaliser en ligne "gérer mes biens immobiliers" à partir de l'espace personnel ou professionnel du site impots.gouv.fr impérativement avant le 1er Juillet 2023.
Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d'occupation connues des services fiscaux seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. En cas de non-déclaration, d'erreur, d'omission ou de déclaration incomplète, une amende d'un montant forfaitaire de 150€ par local pourra être appliquée.
Le taux d'usure
Précédemment révisé tous les trimestres , le taux d'usure sera désormais revus tous les mois à compter du 1er Février 2023 jusqu'au 1er Juillet 2023.
Quel est son rôle?
Le taux d'usure est un taux fixé par la Banque de France afin de protéger les consommateurs en évitant des taux trop élevés.
Comment ça fonctionne?
Le taux d'usure est le taux d'intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut être appliqué lors de la souscription d'un prêt. Il comprend:
-Le taux d'intérêt nominal (taux utilisé pour le calcul de vos intérêts de prêt)
-Les frais de dossier
-Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenants de quleques manière que ce soit dans l'octroi de votre prêt (exemple: courtier)
-Les coûts d'assurances et des garanties obligatoires.
Si mon prêt est refusé par ma banque, que faire?
-Sollicitation d'autres établissements.
-Sollicitation des courtiers.
-Recherche des meilleurs offres d'assurance emprunteur (souvent réalisé avec un courtier).
Loi climat et résilience
Pour être décent un logement doit remplir un niveau de performance minimal:- Pour les baux conclus à compter du 1er Janvier 2023, la consommation d'énergie estimée du logement doit être inférieure à 450 kwh d'énergie finale par mètre carréde surface habitable.
- A compter du 1er Janvier 2025, entre la classe A et la classe F,
- A compter du 1er Janvier 2028, entre la classe A et la classe E,
- A compter du 1er Janvier 2034, entre la classe A la classe D.
Faisant suite aux réglementations récemment adoptées, la loi climat et résilience crée un cadre contraignant à la mise en location d'un logement énergivore soumis à la loi de 1989.
L'article 159 de la loi climat et résilience prévoit une limitation du loyer de relocation au loyer de sortie pour les logements classés F ou G. Le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Il ne peut pas non plus y avoir de réévaluation du loyer au renouvellement au titre de l'article 17-1 loi 1989 si le logement est classé F ou G.
En outre, la loi interdit de prévoir un complément de loyer dans les zones d'encadrement des loyers si le logement est classeé F ou G. Ces dispositions sont applicables depuis le 22 Août 2022, soit 1 an après la publication de la loi.
Des adaptations sont prévues pour les logements d'outre-mer. La loi prévoit deux exceptions à cette indécence des logements.
En effet, le dernier alinéa de l'article 20-1 de la loi de 1989 est remplacé par trois alinéas, ainsi rédigés:
"Sans préjudice de la possiblité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants:
- Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutuions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatrives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de minimal.
- Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisationde travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat."
DPE ET LOCATION
Conformément à l'article 162 de la loi climant et résilience, les personnes qui réalisent des DPE et audits les transmettent à divers organismes publics.
L'article L.165-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit désormais que lors de la mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location, le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l'article 5 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989.
Audit énergétique
- A compter du 1er Avril 2023 pour les logements de la classe F ou G,
- A compter du 1er Janvier 2025 pour les logements de la classe E,
- A compter du 1er Janvier 2034 pour les logements de la classe D.